上海國泰君安證券資產(chǎn)管理有限公司關(guān)于國泰君安東久新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金擬擴募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目方案更新及進展公告
上海國泰君安證券資產(chǎn)管理有限公司
關(guān)于國泰君安東久新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金擬擴
募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目方案更新及進展公告
國泰君安東久新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（基金代碼：
508088，基金簡稱：國泰君安東久新經(jīng)濟REIT，以下簡稱“本基金”）于2024年
3月26日發(fā)布了《上海國泰君安證券資產(chǎn)管理有限公司關(guān)于決定國泰君安東久新
經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金擬擴募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的公告》
（簡稱“原公告”），擬申請以定向擴募或基金份額持有人大會屆時決議確定的其
他擴募方式實施擴募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目，具體包括東久（南通）智造園、東
久（重慶）智造園一期、東久（重慶）智造園二期。
綜合考慮新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目運營成熟水平，為充分保護投資人利益，經(jīng)上
海國泰君安證券資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱“基金管理人”或“國君資管”）公
募REITs投資管理議事機構(gòu)審批通過，本基金擬申請以定向擴募或基金份額持有
人大會屆時決議確定的其他擴募方式實施擴募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目，新購入基
礎(chǔ)設(shè)施項目調(diào)整為東久（南通）智造園、東久（重慶）智造園一期。
除上述新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目調(diào)整事項外，本次不涉及其他調(diào)整且截至本公告
披露之日相關(guān)情況未發(fā)生實質(zhì)變化，相關(guān)擴募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的具體內(nèi)容
詳見基金管理人在中國證券監(jiān)督管理委員會（以下簡稱“中國證監(jiān)會”）規(guī)定信息
披露網(wǎng)站披露的《國泰君安東久新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金產(chǎn)品
變更草案》《國泰君安東久新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金產(chǎn)品擴募方
案》。
本次擴募擬于近期向新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目所在地的省級發(fā)展改革委報送項目
申報材料。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，本次擴募尚需國家發(fā)展和改革委員會申報
推薦、中國證監(jiān)會準予本基金變更注冊、上海證券交易所（以下簡稱“上交所”）
審核通過本基金的基礎(chǔ)設(shè)施基金產(chǎn)品變更申請和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券相關(guān)申請，
并經(jīng)基金份額持有人大會決議通過后方可實施。
在國家發(fā)展和改革委員會申報推薦、中國證監(jiān)會準予本基金變更注冊、上交
所審核通過本基金的基礎(chǔ)設(shè)施基金產(chǎn)品變更申請和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券相關(guān)申
請、基金份額持有人大會決議通過本次擴募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目后，基金管理
人將依法發(fā)售擴募份額，向上交所申請辦理擴募份額上市事宜，實施基礎(chǔ)設(shè)施項
目交易，并完成全部呈報批準程序。
本次發(fā)售能否滿足上述條件，以及滿足上述條件所需的時間，均存在不確定
性。提請廣大投資者注意相關(guān)風險。
附件一：《國泰君安東久新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金產(chǎn)品變更草案》
附件二：《國泰君安東久新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金產(chǎn)品擴募方案》
上海國泰君安證券資產(chǎn)管理有限公司
2024年12月11日
附件一：
國泰君安東久新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園封閉式
基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金產(chǎn)品變更草案
二〇二四年十二月
基金聲明
1、本基金主要投資于最終投資標的為基礎(chǔ)設(shè)施項目的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，
并持有其全部份額，基金通過資產(chǎn)支持證券、項目公司等特殊目的載體取得基礎(chǔ)
設(shè)施項目完全所有權(quán)。
2、本基金申請新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目符合本基金投資目標。投資人在投資本基
金前，應(yīng)全面了解本基金的產(chǎn)品特性，充分考慮自身的風險承受能力，并承擔因
基金擴募及新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目引致的投資風險及其他各類風險。
3、本變更草案是本基金對本次擴募并申請新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的說明，任何
與之相反的聲明均屬不實陳述。
4、本變更草案所述事項并不代表中國證監(jiān)會及上海證券交易所對本基金擴募
并申請新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目相關(guān)事項的實質(zhì)性判斷、確認、批準或無異議，本變
更草案所述本次擴募并申請新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的生效和完成尚待取得有關(guān)主體、
機關(guān)的批準或無異議函。本基金本次擴募及新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目等變更的詳細情
況，以持有人大會決策后基金管理人屆時披露的相關(guān)法律文件的記載為準。
釋義
在本變更草案中，除非另有說明，下列簡稱具有如下特定含義：
國家發(fā)展改革委 指 中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會
中國證監(jiān)會 指 中國證券監(jiān)督管理委員會
上交所 指 上海證券交易所
《中華人民共和國證券投資基金法》 指 指2003年10月28日經(jīng)第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議通過，經(jīng)2012年12月28日第十一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議修訂，自2013年6月1日起實施，并經(jīng)2015年4月24日第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十四次會議《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改等七部法律的決定》修正的《中華人民共和國證券投資基金法》及頒布機關(guān)對其不時做出的修訂
擴募 指 基礎(chǔ)設(shè)施基金存續(xù)期內(nèi)，經(jīng)履行變更注冊程序，取得基金份額持有人大會表決通過等規(guī)定程序后，基金啟動新一輪募集發(fā)售并將募集資金用于新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目等相關(guān)法律法規(guī)允許的用途
定向擴募 指 基礎(chǔ)設(shè)施基金向符合基金份額持有人大會決議規(guī)定條件的特定對象擴募發(fā)售，且每次發(fā)售對象不超過35名
本次交易 指 本基金通過擴募發(fā)售募集資金，用于投資第2期資產(chǎn)支持專項計劃（定義見下），以穿透持有擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目全部所有權(quán)
基金/本基金 指 國泰君安東久新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金
基金管理人/資產(chǎn)支持證券管理人/專項計劃管理人 指 上海國泰君安證券資產(chǎn)管理有限公司
基金托管人 指 中國銀行股份有限公司
專項計劃托管人/監(jiān)管銀行 指 中國銀行股份有限公司上海市分行
第2期資產(chǎn)支持專項計劃 指 國君資管東久新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施二期資產(chǎn)支持專項計劃（暫定名）
發(fā)起人/東久工業(yè) 指 東久工業(yè)地產(chǎn)投資有限公司
原始權(quán)益人一 指 BOLINDA LIMITED
原始權(quán)益人二 指 DMJ INDUSTRIAL HOLDING (HK) LIMITED
原始權(quán)益人 指 原始權(quán)益人一、原始權(quán)益人二的合稱
運營管理機構(gòu)/東久上海 指 東久（上海）投資管理咨詢有限公司
《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》 指 2020年8月6日《中國證券監(jiān)督管理委員會公告〔2020〕54號》發(fā)布，根據(jù)2023年10月20日《中國證券監(jiān)督管理委員會關(guān)于修改＜公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）＞第五十條的決定（2023）》修改的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》及對其不時做出的更新
一、公募REITs基本信息
公募REITs名稱 國泰君安東久新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金
基金短簡稱 東久REIT
擴位簡稱 國泰君安東久新經(jīng)濟REIT
公募REITs代碼 508088
上市交易所 上海證券交易所
公募REITs合同生效日 2022年9月23日
基金管理人名稱 上海國泰君安證券資產(chǎn)管理有限公司
基金托管人名稱 中國銀行股份有限公司
截至2024年6月30日，本基金的基金份額凈值為2.9972元，基金份額總額
為500,000,000.00份，本基金合并財務(wù)報表（未經(jīng)審計）資產(chǎn)合計1,723,757,804.82
元，負債合計225,179,007.23元，所有者權(quán)益合計1,498,578,797.59元。
二、擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目及交易安排
（一）交易概況
本基金擬新認購第2期資產(chǎn)支持專項計劃的全部資產(chǎn)支持證券并最終投資于：
（1）江蘇省南通市通州區(qū)金新街道三姓街村、花家渡村的東久（南通）智造園
（以下簡稱“東久（南通）智造園”）；（2）重慶市渝北區(qū)龍興鎮(zhèn)天康路1號的東
久（重慶）智造園一期（以下簡稱“東久（重慶）智造園一期”，與東久（南通）
智造園合稱“擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目”）。
具體交易過程如下：
1、經(jīng)履行必要審批程序，本基金通過定向擴募或基金份額持有人大會屆時決
議確定的其他擴募方式募集資金并達到擴募條件、基金管理人辦理完畢法律法規(guī)
及相關(guān)監(jiān)管規(guī)定的后續(xù)程序后，將扣除相關(guān)預(yù)留費用后的所募資金認購專項計劃
管理人上海國泰君安證券資產(chǎn)管理有限公司發(fā)行的第2期資產(chǎn)支持專項計劃并持
有其全部份額，基金管理人（代表本基金利益）成為第2期資產(chǎn)支持專項計劃的
唯一持有人；
2、第2期資產(chǎn)支持專項計劃根據(jù)專項計劃管理人與擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的項
目公司（以下簡稱“擬購入項目公司”）股東簽署的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》以及與擬購
入項目公司簽署的《股東借款合同》等協(xié)議的約定受讓擬購入項目公司全部股權(quán)，
并通過發(fā)放股東借款等形式對擬購入項目公司進行投資并置換項目公司存量債務(wù)。
擬購入項目公司完成工商登記等手續(xù)后，第2期資產(chǎn)支持專項計劃將向擬購入項
目公司股東支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款；
3、基金管理人及專項計劃管理人根據(jù)本基金和第2期資產(chǎn)支持專項計劃相關(guān)
文件的約定承擔資產(chǎn)管理責任?；鸸芾砣酥鲃舆\營管理擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目，
以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項目租賃、物業(yè)服務(wù)收入等穩(wěn)定現(xiàn)金流及基礎(chǔ)設(shè)施項目增值為主
要目的，并將90%以上合并后基金年度可供分配金額向基金份額持有人進行分紅，
按照基金合同約定每年不少于1次進行分配。專項計劃管理人執(zhí)行基金管理人
（代表本基金利益）作為第2期資產(chǎn)支持專項計劃唯一持有人的決定；
4、基金管理人國君資管擬委托東久（上海）投資管理咨詢有限公司擔任運營
管理機構(gòu)，根據(jù)相關(guān)要求負責擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的日常運營管理。東久上海能
夠利用其成熟的運營管理模式、完善的基礎(chǔ)設(shè)施及穩(wěn)定的服務(wù)團隊，為基礎(chǔ)設(shè)施
項目提供運營管理服務(wù)，保持本次擴募發(fā)行后的持續(xù)健康平穩(wěn)運營；
5、中國銀行股份有限公司繼續(xù)受托擔任基金托管人，負責監(jiān)督基金資金賬戶
及資金流向；中國銀行股份有限公司上海市分行繼續(xù)受托擔任專項計劃托管人、
擬購入項目公司賬戶監(jiān)管銀行，主要負責開立專項計劃托管賬戶和監(jiān)管基礎(chǔ)設(shè)施
項目賬戶資金流向，確保符合法律法規(guī)規(guī)定和基金合同約定，保證基金資產(chǎn)在賬
戶內(nèi)封閉運行。
（二）擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的基本情況
1、擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目
基金管理人本次擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目為東久（南通）智造園、東久（重慶）
智造園一期。擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目建筑面積合計100,187.40平方米。
（1）東久（南通）智造園
東久（南通）智造園位于江蘇省南通市通州區(qū)金新街道碧華路1199號，包括
8棟工業(yè)廠房、1棟輔助房和1棟門衛(wèi)，用地性質(zhì)為工業(yè)用地，總建筑面積
52,531.34平方米。具體如下：A1-A6棟為單層工業(yè)廠房，每棟建筑面積為5,608.87
平方米；A7棟為單層工業(yè)廠房，建筑面積為8,257.79平方米；A8棟為單層工業(yè)廠
房，建筑面積為10,108.77平方米；配套用房分別為1棟雙層輔助房及1棟雙層門
衛(wèi)房，建筑面積分別為338.32平方米、173.24平方米。
（2）東久（重慶）智造園一期
東久（重慶）智造園一期位于重慶市渝北區(qū)龍興鎮(zhèn)天康路1號，包括7棟工
業(yè)廠房和4棟配套用房，用地性質(zhì)為工業(yè)用地，總建筑面積47,656.06平方米。具
體如下：A棟為單層工業(yè)廠房，建筑面積為5,787.14平方米；B棟為單層工業(yè)廠
房，建筑面積為6,441.37平方米；C棟為定制單層工業(yè)廠房，建筑面積為
12,805.64平方米；D1-D4棟為單層工業(yè)廠房，每棟建筑面積均為5,465.58平方米；
配套用房分別為1棟泵房及水池、2棟單層門衛(wèi)房和1棟單層垃圾房，建筑面積分
別為576.09平方米、19.60平方米、127.90平方米和36.00平方米。
擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目分別位于江蘇南通高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和重慶兩江新區(qū)
內(nèi)，區(qū)域內(nèi)半導(dǎo)體、汽車、高端制造等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、經(jīng)濟活力強勁，有利于基
礎(chǔ)設(shè)施項目持續(xù)穩(wěn)定運營并爭取實現(xiàn)保值增值。
基金管理人已按照相關(guān)法律法規(guī)對擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目進行了初步盡職調(diào)查，
初步認為相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施項目符合《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目指引》
的有關(guān)要求。
2、交易對方
本次擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的交易對方，即本基金擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的原始
權(quán)益人共有2家，分別為BOLINDA LIMITED、DMJ INDUSTRIAL HOLDING (HK)
LIMITED。
（1）BOLINDA LIMITED
BOLINDA LIMITED于2017年5月25日成立，注冊地址為5/F, Manulife Place,
348 Kwun Tong Road, Kowloon, HongKong。
公司名稱 BOLINDA LIMITED
成立日期 2017年5月25日
香港注冊碼 2539196
截至2024年9月30日，BOLINDA LIMITED由一家注冊于英屬維爾京群島的
公司FANCY GAINER LIMITED全資控股，F(xiàn)ANCY GAINER LIMITED由東久工
業(yè)全資控股，股權(quán)架構(gòu)如下圖所示：
（2）DMJ INDUSTRIAL HOLDING (HK) LIMITED
DMJ INDUSTRIAL HOLDING (HK) LIMITED于2016年3月15日成立，注冊
地址為5/F, Manulife Place,348 Kwun Tong Road, Kowloon, HongKong。
公司名稱 DMJ INDUSTRIAL HOLDING (HK) LIMITED
香港注冊碼 2349334
成立日期 2016年3月15日
截至2024年9月30日，DMJ INDUSTRIAL HOLDING (HK) LIMITED由一家
注冊于英屬維爾京群島的公司DMJ INDUSTRIAL HOLDING (BVI) LIMITED全資
控股，DMJ INDUSTRIAL HOLDING (BVI) LIMITED由東久工業(yè)間接全資控股，
股權(quán)架構(gòu)如下圖所示：
（三）擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目定價方式和定價依據(jù)
基金管理人將綜合考慮現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施基金規(guī)模、自身管理能力、持有人結(jié)構(gòu)
和二級市場流動性等因素，合理確定擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目類型、規(guī)模、融資方式
和結(jié)構(gòu)等。
本次交易標的資產(chǎn)的交易價格，基金管理人將遵循基金份額持有人利益優(yōu)先
的原則，根據(jù)擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目評估及市場公允價值等有關(guān)因素，合理確定擬
購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的交易價格或價格區(qū)間。
三、資金來源
本基金本次擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的資金來源為擴募資金。
四、交易主要風險
1、審批風險
本次擴募及新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目尚需獲得國家發(fā)展改革委推薦、經(jīng)中國證監(jiān)
會準予本基金變更注冊、上海證券交易所審核通過本基金的基礎(chǔ)設(shè)施基金產(chǎn)品變
更申請和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券相關(guān)申請、基金份額持有人大會決議通過后，方
可實施。上述呈報事項能否獲得相關(guān)批準和核準，以及獲得相關(guān)批準和核準的時
間，均存在不確定性，從而使得本次擴募及新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目能否最終成功實
施存在不確定性。本次交易亦可能存在需視前述審批要求調(diào)整交易方案（包括但
不限于調(diào)整新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目范圍、參與機構(gòu)、擴募發(fā)售方式等）的風險。
2、基金價格波動風險
基礎(chǔ)設(shè)施基金大部分資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施項目，具有權(quán)益屬性，受經(jīng)濟環(huán)境、
運營管理等因素影響，基礎(chǔ)設(shè)施項目市場價值及現(xiàn)金流情況可能發(fā)生變化，可能
引起基礎(chǔ)設(shè)施基金價格波動，甚至存在基礎(chǔ)設(shè)施項目遭遇極端事件（如地震、臺
風等）發(fā)生較大損失而影響基金價格的風險。同時，本基金在上海證券交易所上
市，也可能因為市場供求關(guān)系變化、限售份額集中解禁等因素而面臨交易價格異
常波動的風險。
3、流動性風險
本基金為封閉式基金，基金份額持有人無法向基金管理人申請贖回基金份額，
僅能在本基金獲準上市后，通過在上海證券交易所對基金份額進行交易的方式實
現(xiàn)基金份額出售，投資者結(jié)構(gòu)以機構(gòu)投資者為主。結(jié)合本基金作為上市基金存在
的風險，可能存在基金份額持有人需要資金時不能隨時變現(xiàn)并可能喪失其他投資
機會的風險。如基金份額持有人在基金存續(xù)期內(nèi)產(chǎn)生流動性需求，可能面臨基金
份額持有期與資金需求日不匹配的流動性風險。
按照《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》要求，本基金戰(zhàn)略投資者所持有的戰(zhàn)略配售份額
需要滿足一定的持有期要求，在一定時間內(nèi)無法交易。因此本基金基金份額（含
擴募份額）上市初期可交易份額并非本基金的全部份額，本基金面臨因上市交易
份額不充分而可能導(dǎo)致的流動性風險。
4、基金停牌風險
根據(jù)《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指
引第3號——新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目（試行）》第二十三條“基金管理人就擬購入基
礎(chǔ)設(shè)施項目召開基金份額持有人大會的，基礎(chǔ)設(shè)施基金應(yīng)當自基金份額持有人大
會召開之日（以現(xiàn)場方式召開的）或者基金份額持有人大會計票之日（以通訊方
式召開的）開市起停牌，至基金份額持有人大會決議生效公告日復(fù)牌（如公告日
為非交易日，公告后第一個交易日復(fù)牌）”。
因上述原因?qū)е卤净鹜Ｅ频模顿Y者在停牌期間不能買賣基金份額，由此
產(chǎn)生流動性風險。
5、召開基金份額持有人大會失敗風險
本次擴募及新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目提交基金份額持有人大會審議后，可能存在
參會人數(shù)未達會議召開條件、本次交易相關(guān)議案未能被表決通過等持有人大會召
開失敗的風險，從而可能使本次交易無法順利實施。
6、擴募發(fā)售失敗風險
本次擴募發(fā)售采用定向擴募或以基金份額持有人大會屆時決議確定的其他擴
募方式實施，具體安排詳見基金擴募方案、基金招募說明書及基金份額持有人大
會決議等相關(guān)公告。若基金份額持有人大會決議采用定向擴募，定向擴募的發(fā)售
價格應(yīng)當不低于定價基準日前20個交易日基礎(chǔ)設(shè)施基金交易均價的90%，因此擴
募份額發(fā)售價格與本基金二級市場價格有較大關(guān)聯(lián)性。本次擴募發(fā)售結(jié)果將受到
證券市場整體走勢、基金二級市場交易價格變動以及投資者對于基金及基礎(chǔ)設(shè)施
項目認可度等因素的影響。因此，本次交易存在發(fā)行募集資金不足甚至無法成功
實施的風險。
7、作為上市基金存在的風險
暫停上市或終止上市的風險。本基金已在上海證券交易所掛牌上市交易。上
市期間可能因信息披露等原因?qū)е卤净鹜Ｅ?，投資者在停牌期間不能買賣基金
份額，由此產(chǎn)生流動性風險；如本基金因各種原因觸發(fā)法律法規(guī)或交易所規(guī)定的
終止上市，對投資者亦將產(chǎn)生風險，如流動性風險、基金財產(chǎn)因終止上市而受到
損失的風險。
本基金份額在上海證券交易所的交易價格可能不同于基金份額凈值，基金份
額有可能產(chǎn)生折價的情況，從而直接或間接地對投資者造成損失。
8、受同一基金管理人管理基金之間的潛在競爭、利益沖突風險
本基金主要投資于產(chǎn)業(yè)園類基礎(chǔ)設(shè)施項目?；鸸芾砣嗽诒净鸫胬m(xù)期間可
能管理有其他同樣投資于產(chǎn)業(yè)園類基礎(chǔ)設(shè)施項目的基金，盡管本基金與該等基金
為完全獨立的基金、彼此不發(fā)生相互交易關(guān)系且投資策略不同，但各自在角色上
可能存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，同時底層物業(yè)資產(chǎn)存在同質(zhì)性，理論上存在競爭和利益沖突
（包括但不限于發(fā)展定位、擬收購項目、投資機會、招商等方面競爭和沖突）的
風險。
特別的，由國君資管作為基金管理人的國泰君安臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)業(yè)園封閉式
基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“臨港REIT”）和本基金均已上市交易。臨港REIT
與本基金均是主要投資于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，因此，基金管理人
同時管理2只同類型的基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。2只同類型基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金
可能存在潛在利益沖突或關(guān)聯(lián)交易風險。
9、交易失敗風險
本基金投資的資產(chǎn)支持證券設(shè)立后，資產(chǎn)支持證券（或通過特殊目的載體）
將向基礎(chǔ)設(shè)施項目公司原股東支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款，并向基礎(chǔ)設(shè)施項目公司發(fā)放借
款，資產(chǎn)支持證券將根據(jù)需要對基礎(chǔ)設(shè)施項目公司或特殊目的載體（如涉及）進
行追加投資。若前述交易安排未能在預(yù)定時間內(nèi)完成，會對資產(chǎn)支持證券造成不
利影響，進而對本基金造成不利影響。
除此之外，本基金還面臨其他風險。本基金投資中出現(xiàn)的各類風險具體見本
基金后續(xù)招募說明書“風險揭示”章節(jié)。
五、交易各方聲明與承諾
基金管理人就本次擴募發(fā)售份額募集資金并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目作如下聲明
與承諾：
1、本基金符合《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）
規(guī)則適用指引第3號——新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目（試行）》及其他適用法規(guī)對新購入
基礎(chǔ)設(shè)施項目的基礎(chǔ)設(shè)施基金的要求，國君資管具備《上海證券交易所公開募集
基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第3號——新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目
（試行）》及其他適用法規(guī)對新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的基金管理人的要求，國君資管
不存在利用購入基礎(chǔ)設(shè)施項目損害基金財產(chǎn)或基金份額持有人合法權(quán)益的情形；
2、國君資管將根據(jù)適用法規(guī)就開展本次擴募及新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目履行內(nèi)部
適當審批程序，并參照首次發(fā)行要求進行全面盡職調(diào)查，嚴控擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項
目的質(zhì)量；
3、國君資管將在交易實施過程中持續(xù)做好信息披露工作，依法對交易方案重
大進展或重大變化（如有）、監(jiān)管機構(gòu)審批狀態(tài)、持有人大會決議情況、交易方案
實施情況等重要事項進行及時披露；
4、國君資管將在基礎(chǔ)設(shè)施項目交易的價格敏感信息依法披露前嚴格遵守保密
義務(wù)，不利用該等信息進行內(nèi)幕交易。
原始權(quán)益人BOLINDA LIMITED、DMJ INDUSTRIAL HOLDING (HK)
LIMITED就本次交易作出如下聲明與承諾：
1、本公司符合《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）
規(guī)則適用指引第3號——新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目（試行）》及其他適用法規(guī)對新購入
基礎(chǔ)設(shè)施項目原始權(quán)益人的相關(guān)要求，不存在利用購入基礎(chǔ)設(shè)施項目損害基金財
產(chǎn)或基金份額持有人合法權(quán)益的情形；
2、本公司將根據(jù)適用法規(guī)及內(nèi)部規(guī)章就開展本次擴募履行必要授權(quán)及審批程
序；
3、本公司將依法履行《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》第十八條、第四十三條對原始權(quán)
益人的各項義務(wù)，本公司或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方參與戰(zhàn)略配售的比例合計不低
于本次擴募基金份額發(fā)售數(shù)量的20%，其中擴募份額發(fā)售總量20%的持有期自上
市之日起不少于60個月，超過20%部分持有期自上市之日起不少于36個月（前
述上市之日指擴募份額上市之日）；
4、本公司及關(guān)聯(lián)方在基礎(chǔ)設(shè)施項目交易的價格敏感信息依法披露前嚴格遵守
保密義務(wù)，不利用該等信息進行內(nèi)幕交易；
5、本公司所提供的文件資料真實、準確、完整，不存在虛假記載、誤導(dǎo)性陳
述或者重大遺漏；
6、如本公司、本公司控股股東、東久工業(yè)地產(chǎn)投資有限公司或東久工業(yè)地產(chǎn)
（開曼）投資控股有限公司提供的文件資料存在隱瞞重要事實或者編造重大虛假
內(nèi)容等重大違法違規(guī)行為的，本公司應(yīng)當購回基礎(chǔ)設(shè)施基金全部擴募基金份額或
擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目權(quán)益。
FANCY GAINER LIMITED、DMJ INDUSTRIAL HOLDING (BVI)
LIMITED（統(tǒng)稱“原始權(quán)益人股東”）作為分別持有2個原始權(quán)益人100%股權(quán)的
直接股東就本次交易分別作出如下聲明與承諾：
1、如本公司持有100%股權(quán)的原始權(quán)益人、本公司、東久工業(yè)地產(chǎn)投資有限
公司或東久工業(yè)地產(chǎn)（開曼）投資控股有限公司提供的文件資料存在隱瞞重要事
實或者編造重大虛假內(nèi)容等重大違法違規(guī)行為的，本公司承諾購回基礎(chǔ)設(shè)施基金
本次擴募的全部基金份額或新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目權(quán)益。
通過原始權(quán)益人股東等主體間接持有原始權(quán)益人100%股權(quán)的東久工業(yè)地產(chǎn)
投資有限公司、東久工業(yè)地產(chǎn)（開曼）投資控股有限公司分別就本次交易作出如
下聲明與承諾：
1、如原始權(quán)益人、原始權(quán)益人的控股股東、東久工業(yè)地產(chǎn)投資有限公司或東
久工業(yè)地產(chǎn)（開曼）投資控股有限公司提供的文件資料存在隱瞞重要事實或者編
造重大虛假內(nèi)容等重大違法違規(guī)行為的，本公司承諾購回基礎(chǔ)設(shè)施基金本次擴募
的全部基金份額或新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目權(quán)益。
東久上海作為截至2024年6月30日持有本基金份額不低于20%的第一大持
有人（即本基金持有人及其關(guān)聯(lián)方、一致行動人合計持有本基金份額比例不低于
20%且持有份額最多的基金份額持有人）就本次交易作出如下聲明與承諾：
東久上海最近1年不存在未履行向本基金投資者作出的公開承諾的情形，最
近3年不存在嚴重損害基礎(chǔ)設(shè)施基金利益、投資者合法權(quán)益、社會公共利益的重
大違法行為。
六、本次交易存在的其他重大因素
本次交易不存在其他重大因素。
上海國泰君安證券資產(chǎn)管理有限公司
2024年12月11日
附件二：
國泰君安東久新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園封閉式
基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金
產(chǎn)品擴募方案
二〇二四年十二月
基金聲明
1、 本擴募方案按照《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國證券投資基
金法》《公開募集證券投資基金運作管理辦法》《公開募集證券投資基金銷售機構(gòu)
監(jiān)督管理辦法》《公開募集證券投資基金信息披露管理辦法》《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施
領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證
券投資基金指引（試行）》《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金
（REITs）業(yè)務(wù)辦法（試行）》《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金
（REITs）規(guī)則適用指引第1號——審核關(guān)注事項（試行）（2023年修訂）》《上海
證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第2號——發(fā)
售業(yè)務(wù)（試行）》《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則
適用指引第3號——新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目（試行）》《上海證券交易所公開募集基
礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第5號——臨時報告（試行）》《公開
募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金運營操作指引（試行）》《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資
基金盡職調(diào)查工作指引（試行）》和其他有關(guān)法律法規(guī)要求編制。
2、 本基金主要投資于最終投資標的為基礎(chǔ)設(shè)施項目的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證
券，并持有其全部份額，基金通過資產(chǎn)支持證券、項目公司等特殊目的載體取得
基礎(chǔ)設(shè)施項目完全所有權(quán)。
3、 本基金申請新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目符合基金投資目標。投資人在投資本基
金前，應(yīng)全面了解本基金的產(chǎn)品特性，充分考慮自身的風險承受能力，并承擔因
基金擴募及新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目引致的投資風險及其他各類風險。
4、 本方案是本基金對本次擴募并申請新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的說明，任何與
之相反的聲明均屬不實陳述。
5、 本擴募方案所述事項并不代表中國證監(jiān)會及上海證券交易所對本基金擴
募并申請新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目相關(guān)事項的實質(zhì)性判斷、確認、批準或無異議，本
擴募方案所述本次擴募并申請新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的生效和完成尚待取得有關(guān)主
體、機關(guān)的批準或無異議函。
釋義
在本擴募方案中，除非另有說明，下列簡稱具有如下特定含義：
國家發(fā)展改革委 指 中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會
中國證監(jiān)會 指 中國證券監(jiān)督管理委員會
上交所 指 上海證券交易所
《中華人民共和國證券投資基金法》 指 指2003年10月28日經(jīng)第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議通過，經(jīng)2012年12月28日第十一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議修訂，自2013年6月1日起實施，并經(jīng)2015年4月24日第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十四次會議《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改等七部法律的決定》修正的《中華人民共和國證券投資基金法》及頒布機關(guān)對其不時做出的修訂
擴募 指 基礎(chǔ)設(shè)施基金存續(xù)期內(nèi)，經(jīng)履行變更注冊程序，取得基金份額持有人大會表決通過等規(guī)定程序后，基金啟動新一輪募集發(fā)售并將募集資金用于新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目等相關(guān)法律法規(guī)允許的用途
定向擴募 指 基礎(chǔ)設(shè)施基金向符合基金份額持有人大會決議規(guī)定條件的特定對象擴募發(fā)售，且每次發(fā)售對象不超過35名
本次交易 指 本基金通過擴募發(fā)售募集資金，用于投資第2期資產(chǎn)支持專項計劃（定義見下），以穿透持有擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目全部所有權(quán)
基金/本基金 指 國泰君安東久新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金
基金管理人/資產(chǎn)支持證券管理人/專項計劃管理人 指 上海國泰君安證券資產(chǎn)管理有限公司
基金托管人 指 中國銀行股份有限公司
專項計劃托管人/監(jiān)管銀行 指 中國銀行股份有限公司上海市分行
第2期資產(chǎn)支持專項計劃 指 國君資管東久新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施二期資產(chǎn)支持專項計劃（暫定名）
發(fā)起人/東久工業(yè) 指 東久工業(yè)地產(chǎn)投資有限公司
原始權(quán)益人一 指 BOLINDA LIMITED
原始權(quán)益人二 指 DMJ INDUSTRIAL HOLDING (HK) LIMITED
原始權(quán)益人 指 原始權(quán)益人一、原始權(quán)益人二的合稱
運營管理機構(gòu)/東久上海 指 東久（上海）投資管理咨詢有限公司
《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》 指 2020年8月6日《中國證券監(jiān)督管理委員會公告〔2020〕54號》發(fā)布，根據(jù)2023年10月20日《中國證券監(jiān)督管理委員會關(guān)于修改＜公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）＞第五十條的決定（2023）》修改的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》及對其不時做出的更新
《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目指引》 指 《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第3號——新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目（試行）》
重大事項提示
1、 本次擴募并申請新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目相關(guān)事項已經(jīng)上海國泰君安證券資
產(chǎn)管理有限公司公募REITs投資管理議事機構(gòu)審批通過，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)
定，本次擴募并申請新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目相關(guān)事項尚需國家發(fā)展改革委申報推薦、
中國證監(jiān)會準予本基金變更注冊、上交所審核通過本基金的基礎(chǔ)設(shè)施基金產(chǎn)品變
更申請和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券相關(guān)申請、并經(jīng)基金份額持有人大會決議通過后
方可實施。
2、 本基金本次擴募發(fā)售采用定向擴募或基金份額持有人大會屆時決議確定
的其他擴募方式，具體安排詳見基金招募說明書及基金份額持有人大會決議等相
關(guān)公告。
3、 如本基金本次擴募采用定向擴募的，定向擴募的發(fā)售對象不超過35名，
包括符合法律法規(guī)及基金份額持有人大會決議規(guī)定的可投資于證券投資基金的個
人投資者、機構(gòu)投資者（含特定機構(gòu)投資者）、合格境外機構(gòu)投資者和人民幣合格
境外機構(gòu)投資者以及法律法規(guī)或中國證監(jiān)會允許購買證券投資基金的其他投資人。
證券投資基金管理公司、證券公司、銀行理財子公司、保險資產(chǎn)管理公司、合格
境外機構(gòu)投資者、人民幣合格境外機構(gòu)投資者以其管理的2只以上產(chǎn)品認購的，
視為一個發(fā)售對象。
4、 如本基金本次擴募采用定向擴募的，定向擴募的定價基準日為基金本次
擴募的發(fā)售期首日或相關(guān)法律法規(guī)允許的其他日期。
定向擴募的發(fā)售價格應(yīng)當不低于定價基準日前20個交易日基礎(chǔ)設(shè)施基金交易
均價的90%。
其中，定價基準日前20個交易日基礎(chǔ)設(shè)施基金交易均價=定價基準日前20個
交易日基礎(chǔ)設(shè)施基金交易總額÷定價基準日前20個交易日基礎(chǔ)設(shè)施基金交易總量。
第一節(jié) 基金基本情況
公募REITs名稱 國泰君安東久新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金
基金短簡稱 東久REIT
擴位簡稱 國泰君安東久新經(jīng)濟REIT
公募REITs代碼 508088
上市交易所 上海證券交易所
公募REITs合同生效日 2022年9月23日
基金管理人名稱 上海國泰君安證券資產(chǎn)管理有限公司
基金托管人名稱 中國銀行股份有限公司
第二節(jié) 本次擴募發(fā)行的背景和目的
國泰君安東久新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金于2022年9月23日
成立，并于2022年10月14日在上海證券交易所上市交易。本基金成立上市以來，
投資運作穩(wěn)健，已持有基礎(chǔ)設(shè)施項目運營情況良好。
本基金擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施項目為（1）江蘇省南通市通州區(qū)金新街道三姓街村、
花家渡村的東久（南通）智造園（以下簡稱“東久（南通）智造園”）；（2）重慶
市渝北區(qū)龍興鎮(zhèn)天康路1號的東久（重慶）智造園一期（以下簡稱“東久（重慶）
智造園一期”，與東久（南通）智造園合稱“擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目”）。擬購入的基
礎(chǔ)設(shè)施項目均為產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)，符合本基金的投資策略，新老資產(chǎn)間的管理協(xié)同
效應(yīng)明顯，并能產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，基金管理人的管理實施效率可得到提升?；鸸?
理人根據(jù)擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的相關(guān)情況預(yù)計本次交易后將提高本基金的凈現(xiàn)金
流分派率?；鹨?guī)模的增加及新投資者的引入有助于進一步提升本基金二級市場
的流動性，預(yù)計可形成良好的擴募試點示范效應(yīng)。
第三節(jié) 本次擴募方案概要
本基金為公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，運作方式為契約型封閉式。本基
金在基金存續(xù)期內(nèi)封閉運作，不開放申購、贖回等業(yè)務(wù)。
本次擴募發(fā)售采用定向擴募或基金份額持有人大會屆時決議確定的其他擴募
方式實施。以下擴募方案以定向擴募為例，最終擴募方案及具體安排詳見后續(xù)基
金招募說明書及基金份額持有人大會決議等相關(guān)公告。
1、發(fā)售方式和發(fā)行時間
本基金將在獲得中國證監(jiān)會準予本基金變更注冊、上交所審核通過本基金的
基礎(chǔ)設(shè)施基金產(chǎn)品變更申請和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券相關(guān)申請、并經(jīng)基金份額持
有人大會決議通過后，由基金管理人在中國證監(jiān)會準予變更注冊的批復(fù)文件或基
金份額持有人大會決議的有效期限（如有）內(nèi)選擇適當時機發(fā)行。
2、發(fā)售對象及認購方式
若基金份額持有人大會決議采用定向擴募，本基金本次向特定對象發(fā)售的發(fā)
售對象不超過35名，包括符合法律法規(guī)及基金份額持有人大會決議規(guī)定的可投資
于證券投資基金的個人投資者、機構(gòu)投資者（含特定機構(gòu)投資者）、合格境外機構(gòu)
投資者和人民幣合格境外機構(gòu)投資者以及法律法規(guī)或中國證監(jiān)會允許購買證券投
資基金的其他投資人。證券投資基金管理公司、證券公司、銀行理財子公司、保
險資產(chǎn)管理公司、合格境外機構(gòu)投資者、人民幣合格境外機構(gòu)投資者以其管理的
2只以上產(chǎn)品認購的，視為一個發(fā)售對象。
如定向擴募的發(fā)售對象屬于《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目指引》第四十八條第二款
規(guī)定以外的情形的，最終發(fā)售對象將在獲得中國證監(jiān)會準予本基金變更注冊、上
交所審核通過本基金的基礎(chǔ)設(shè)施基金產(chǎn)品變更申請和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券相關(guān)
申請、并經(jīng)基金份額持有人大會決議通過后，由基金管理人按照中國證監(jiān)會、上
交所相關(guān)規(guī)定，以競價方式確定。
3、基金定價基準日、發(fā)行價格及定價方式
若基金份額持有人大會決議采用定向擴募，本次定向擴募的定價基準日為基
金本次擴募的發(fā)售期首日或相關(guān)法律法規(guī)允許的其他日期。
定向擴募的發(fā)售價格應(yīng)當不低于定價基準日前20個交易日基礎(chǔ)設(shè)施基金交易
均價的90%。
其中，定價基準日前20個交易日基礎(chǔ)設(shè)施基金交易均價=定價基準日前20個
交易日基礎(chǔ)設(shè)施基金交易總額÷定價基準日前20個交易日基礎(chǔ)設(shè)施基金交易總量。
如定向擴募的發(fā)售對象屬于《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目指引》第四十八條第二款
規(guī)定以外的情形的，具體發(fā)售價格將在獲得中國證監(jiān)會準予本基金變更注冊、上
交所審核通過本基金的基礎(chǔ)設(shè)施基金產(chǎn)品變更申請和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券相關(guān)
申請、并經(jīng)基金份額持有人大會審議通過后，由基金管理人按照相關(guān)法律法規(guī)以
及交易所監(jiān)管規(guī)則的規(guī)定，以競價方式確定。
4、募集資金用途
本次擴募資金擬用于認購第2期資產(chǎn)支持專項計劃全部資產(chǎn)支持證券進而取
得新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目（即東久（南通）智造園、東久（重慶）智造園一期）的
全部所有權(quán)，具體情況詳見《國泰君安東久新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投
資基金產(chǎn)品變更草案》。擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的收購價格由基金管理人遵循基金份
額持有人利益優(yōu)先的原則，根據(jù)擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目評估值及其市場公允價值等
有關(guān)因素合理確定。
5、限售期
若基金份額持有人大會決議采用定向擴募，發(fā)售對象認購的本次定向擴募的
基金份額，自上市之日起6個月內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；發(fā)售對象屬于《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項
目指引》第四十八條第二款規(guī)定情形的，其認購的基金份額自上市之日起18個月
內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。
6、發(fā)行前累計收益的分配方案
本次擴募發(fā)行完成前最近一次收益分配基準日至本次擴募發(fā)行完成相關(guān)監(jiān)管
備案程序之日產(chǎn)生的累計可供分配金額將由本次擴募發(fā)行完成后的新增基金份額
持有人與本次擴募發(fā)行前原基金份額持有人共同享有，每一基金份額享有同等分
配權(quán)。收益分配的具體信息以基金管理人屆時披露的收益分配公告為準。
7、上市地點
本次擴募發(fā)售的基金份額將在上海證券交易所上市交易。
第四節(jié) 交易標的基本情況
本次擴募擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施項目的基本情況詳見《國泰君安東久新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)
園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金產(chǎn)品變更草案》。
第五節(jié) 本次擴募對原份額持有人的影響
1、對基金份額持有人結(jié)構(gòu)的影響
如本次擴募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目順利完成，本基金的基金份額將相應(yīng)增加，
同時擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目將為本基金提供額外的可供分配收入來源?；鸱蓊~持
有人結(jié)構(gòu)可能發(fā)生變化，新基金份額持有人將與原基金份額持有人共同持有基金
資產(chǎn)，并共同間接享有本基金當前已持有基礎(chǔ)設(shè)施項目及本次擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項
目所帶來的權(quán)益。
截至本公告發(fā)出日，本基金的治理安排暫無調(diào)整計劃。若未來擬調(diào)整基金的
治理安排，將嚴格按照相關(guān)法律法規(guī)要求履行必要審批程序并予以披露。
2、對基金投資的影響
本次擴募募集資金的投資項目符合本基金的投資目標，本次擴募不會導(dǎo)致基
金的投資運作發(fā)生重大變化。
3、對基金財務(wù)狀況的影響
本次擴募發(fā)行完成后，基金的總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)規(guī)模將同時增加，抗風險能力
將進一步增強。
4、對基金治理結(jié)構(gòu)的影響
本次擴募完成后，本基金的治理結(jié)構(gòu)及基金經(jīng)理未發(fā)生變化。
本基金的原始權(quán)益人新增BOLINDA LIMITED、DMJ INDUSTRIAL
HOLDING (HK) LIMITED。
本次擴募后新購入的基礎(chǔ)設(shè)施項目（即東久（南通）智造園、東久（重慶）
智造園一期）的運營管理機構(gòu)為東久上海。
第六節(jié) 本次擴募發(fā)行是否構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易
根據(jù)本基金基金合同，本基金擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目原始權(quán)益人BOLINDA
LIMITED、DMJ INDUSTRIAL HOLDING (HK) LIMITED；運營管理機構(gòu)東久上海；
基金管理人及專項計劃管理人國君資管；專項計劃的托管人中國銀行股份有限公
司上海市分行為本基金的關(guān)聯(lián)方。在本次擴募發(fā)行中，基金管理人擴募發(fā)售份額
募集資金，并通過以募集資金認購國君資管東久新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施二期資產(chǎn)
支持專項計劃（暫定名）的全部資產(chǎn)支持證券穿透持有擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的完
全所有權(quán)，同時，基金管理人擬聘請東久上海擔任本基金擴募后新購入基礎(chǔ)設(shè)施
項目的運營管理機構(gòu)。
基金管理人以本次擴募的募集資金認購第2期資產(chǎn)支持專項計劃全部資產(chǎn)支
持證券、通過資產(chǎn)支持專項計劃購入擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目，以及聘請東久上海擔
任新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的運營管理機構(gòu)將構(gòu)成基金的關(guān)聯(lián)交易。就前述關(guān)聯(lián)交易，
基金管理人將提交基金份額持有人大會審議并依法進行披露。
第七節(jié) 本次發(fā)售方案已經(jīng)取得批準的情況以及尚需呈報批準的程序
本基金本次擴募相關(guān)事項已經(jīng)上海國泰君安證券資產(chǎn)管理有限公司公募
REITs投資管理議事機構(gòu)審批通過。
根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，本次擴募尚需國家發(fā)展改革委申報推薦、中國證
監(jiān)會準予本基金變更注冊、上交所審核通過本基金的基礎(chǔ)設(shè)施基金產(chǎn)品變更申請
和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券相關(guān)申請、并經(jīng)基金份額持有人大會決議通過后方可實
施。
在國家發(fā)展改革委申報推薦、中國證監(jiān)會準予本基金變更注冊、上交所審核
通過本基金的基礎(chǔ)設(shè)施基金產(chǎn)品變更申請和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券相關(guān)申請、基
金份額持有人大會決議通過本次定向擴募后，公司將依法實施本次擴募，向上交
所申請辦理擴募份額上市事宜，并完成本次擴募全部呈報批準程序。
本次擴募能否滿足上述條件，以及滿足上述條件所需的時間，均存在不確定
性。提請廣大投資者注意相關(guān)風險。
風險揭示
1、審批風險
本次擴募及新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目尚需獲得國家發(fā)展改革委推薦、經(jīng)中國證監(jiān)
會準予本基金變更注冊、上海證券交易所審核通過本基金的基礎(chǔ)設(shè)施基金產(chǎn)品變
更申請和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券相關(guān)申請、和基金份額持有人大會決議通過后，
方可實施。上述呈報事項能否獲得相關(guān)批準和核準，以及獲得相關(guān)批準和核準的
時間，均存在不確定性，從而使得本次擴募及新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目能否最終成功
實施存在不確定性。本次交易亦可能存在需視前述審批要求調(diào)整交易方案（包括
但不限于調(diào)整新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目范圍、參與機構(gòu)、擴募發(fā)售方式等）的風險。
2、基金價格波動風險
基礎(chǔ)設(shè)施基金大部分資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施項目，具有權(quán)益屬性，受經(jīng)濟環(huán)境、
運營管理等因素影響，基礎(chǔ)設(shè)施項目市場價值及現(xiàn)金流情況可能發(fā)生變化，可能
引起基礎(chǔ)設(shè)施基金價格波動，甚至存在基礎(chǔ)設(shè)施項目遭遇極端事件（如地震、臺
風等）發(fā)生較大損失而影響基金價格的風險。同時，本基金在上海證券交易所上
市，也可能因為市場供求關(guān)系變化、限售份額集中解禁等因素而面臨交易價格異
常波動的風險。
3、流動性風險
本基金為封閉式基金，基金份額持有人無法向基金管理人申請贖回基金份額，
僅能在本基金獲準上市后，通過在上海證券交易所對基金份額進行交易的方式實
現(xiàn)基金份額出售，投資者結(jié)構(gòu)以機構(gòu)投資者為主。結(jié)合本基金作為上市基金存在
的風險，可能存在基金份額持有人需要資金時不能隨時變現(xiàn)并可能喪失其他投資
機會的風險。如基金份額持有人在基金存續(xù)期內(nèi)產(chǎn)生流動性需求，可能面臨基金
份額持有期與資金需求日不匹配的流動性風險。
按照《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》要求，本基金戰(zhàn)略投資者所持有的戰(zhàn)略配售份額
需要滿足一定的持有期要求，在一定時間內(nèi)無法交易。因此本基金基金份額（含
擴募份額）上市初期可交易份額并非本基金的全部份額，本基金面臨因上市交易
份額不充分而可能導(dǎo)致的流動性風險。
4、基金停牌風險
根據(jù)《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指
引第3號——新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目（試行）》第二十三條“基金管理人就擬購入基
礎(chǔ)設(shè)施項目召開基金份額持有人大會的，基礎(chǔ)設(shè)施基金應(yīng)當自基金份額持有人大
會召開之日（以現(xiàn)場方式召開的）或者基金份額持有人大會計票之日（以通訊方
式召開的）開市起停牌，至基金份額持有人大會決議生效公告日復(fù)牌（如公告日
為非交易日，公告后第一個交易日復(fù)牌）”。
因上述原因?qū)е卤净鹜Ｅ频?，投資者在停牌期間不能買賣基金份額，由此
產(chǎn)生流動性風險。
5、召開基金份額持有人大會失敗風險
本次擴募及新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目提交基金份額持有人大會審議后，可能存在
參會人數(shù)未達會議召開條件、本次交易相關(guān)議案未能被表決通過等持有人大會召
開失敗的風險，從而可能使本次交易無法順利實施。
6、擴募發(fā)售失敗風險
本次擴募發(fā)售采用定向擴募或以基金份額持有人大會屆時決議確定的其他擴
募方式實施，具體安排詳見基金擴募方案、基金招募說明書及基金份額持有人大
會決議等相關(guān)公告。若基金份額持有人大會決議采用定向擴募，定向擴募的發(fā)售
價格應(yīng)當不低于定價基準日前20個交易日基礎(chǔ)設(shè)施基金交易均價的90%，因此擴
募份額發(fā)售價格與本基金二級市場價格有較大關(guān)聯(lián)性。本次擴募發(fā)售結(jié)果將受到
證券市場整體走勢、基金二級市場交易價格變動以及投資者對于基金及基礎(chǔ)設(shè)施
項目認可度等因素的影響。因此，本次交易存在發(fā)行募集資金不足甚至無法成功
實施的風險。
7、作為上市基金存在的風險
暫停上市或終止上市的風險。本基金已在上海證券交易所掛牌上市交易。上
市期間可能因信息披露等原因?qū)е卤净鹜Ｅ?，投資者在停牌期間不能買賣基金
份額，由此產(chǎn)生流動性風險；如本基金因各種原因觸發(fā)法律法規(guī)或交易所規(guī)定的
終止上市，對投資者亦將產(chǎn)生風險，如流動性風險、基金財產(chǎn)因終止上市而受到
損失的風險。
本基金份額在上海證券交易所的交易價格可能不同于基金份額凈值，基金份
額有可能產(chǎn)生折價的情況，從而直接或間接地對投資者造成損失。
8、受同一基金管理人管理基金之間的潛在競爭、利益沖突風險
本基金主要投資于產(chǎn)業(yè)園類基礎(chǔ)設(shè)施項目?；鸸芾砣嗽诒净鸫胬m(xù)期間可
能管理有其他同樣投資于產(chǎn)業(yè)園類基礎(chǔ)設(shè)施項目的基金，盡管本基金與該等基金
為完全獨立的基金、彼此不發(fā)生相互交易關(guān)系且投資策略不同，但各自在角色上
可能存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，同時底層物業(yè)資產(chǎn)存在同質(zhì)性，理論上存在競爭和利益沖突
（包括但不限于發(fā)展定位、擬收購項目、投資機會、招商等方面競爭和沖突）的
風險。
特別的，由國君資管作為基金管理人的國泰君安臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)業(yè)園封閉式
基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“臨港REIT”）和本基金均已上市交易。臨港REIT
與本基金均是主要投資于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，因此，基金管理人
同時管理2只同類型的基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。2只同類型基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金
可能存在潛在利益沖突或關(guān)聯(lián)交易風險。
9、交易失敗風險
本基金投資的資產(chǎn)支持證券設(shè)立后，資產(chǎn)支持證券（或通過特殊目的載體）
將向基礎(chǔ)設(shè)施項目公司原股東支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款，并向基礎(chǔ)設(shè)施項目公司發(fā)放借
款，資產(chǎn)支持證券將根據(jù)需要對基礎(chǔ)設(shè)施項目公司或特殊目的載體（如涉及）進
行追加投資。若前述交易安排未能在預(yù)定時間內(nèi)完成，會對資產(chǎn)支持證券造成不
利影響，進而對本基金造成不利影響。
除此之外，本基金還面臨其他風險。本基金投資中出現(xiàn)的各類風險具體見本
基金后續(xù)招募說明書“風險揭示”章節(jié)。
上海國泰君安證券資產(chǎn)管理有限公司
2024年12月11日
上海國泰君安證券資產(chǎn)管理有限公司關(guān)于國泰君安東久新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金擬擴募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目方案更新及進展公告.pdf