建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金基金產(chǎn)品資料概要更新
建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施
證券投資基金基金產(chǎn)品資料概要更新
編制日期：2024年11月28日
送出日期：2024年11月29日
本概要提供本基金的重要信息，是招募說明書的一部分。
作出投資決定前，請閱讀完整的招募說明書等銷售文件。
一、產(chǎn)品概況
（一）產(chǎn)品要素
基金簡稱 建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT 基金代碼 508099
基金管理人 建信基金管理有限責(zé)任公司 基金托管人 交通銀行股份有限公司
原始權(quán)益人 北京中關(guān)村軟件園發(fā)展有限責(zé)任公司 外部管理機(jī)構(gòu) 北京中關(guān)村軟件園發(fā)展有限責(zé)任公司
基金合同生效日 2021年12月3日 上市交易所及上市日期 上海證券交易所 2021年12月17日
募集份額 9億份 發(fā)行價格 3.200元/份
募集金額 28.80億元 戰(zhàn)略配售比例（其中，原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方的配售比例） 70.09%（其中，中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)股份有限公司的配售比例為33.34%）
基金類型 基礎(chǔ)設(shè)施基金 交易幣種 人民幣
運(yùn)作方式 封閉式 開放頻率 自基金合同生效之日起45年為本基金的存續(xù)期。在存續(xù)期內(nèi)，本基金不接受申購、贖回申請，但本基金在上海證券交易所上市交易后，場內(nèi)份額可以上市交易，投資者可將場外份額通過辦理跨系統(tǒng)轉(zhuǎn)托管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)至場內(nèi)后進(jìn)行上市交易或直接參與基金通平臺（如開通）等相關(guān)平臺交易。 基金合同另有約定的除外。
基金經(jīng)理 張湜 開始擔(dān)任本基金基金經(jīng)理的日期 2021年12月3日
證券從業(yè)日期 2008年7月3日
李元利 開始擔(dān)任本基金基金經(jīng)理的日期 2021年12月3日
證券從業(yè)日期 2020年11月2日
王未 開始擔(dān)任本基金基金經(jīng)理的日期 2023年12月1日
證券從業(yè)日期 2021年6月10日
其他 場內(nèi)簡稱：中關(guān)村
（二）標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目情況
本基金通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券、項目公司等特殊目的載體穿透取得基礎(chǔ)設(shè)施項目完全所有權(quán)，本
基金投資的基礎(chǔ)設(shè)施項目包括互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓項目、協(xié)同中心4號樓項目和孵化加速器項目。
標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目均位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村軟件園內(nèi)，其中互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓項目對應(yīng)的土地
使用權(quán)的面積為29,619.62平方米，建筑面積為82,158.10平方米；協(xié)同中心4號樓項目對應(yīng)的土地使用權(quán)
的面積為10,183.67平方米，建筑面積為31,802.06平方米；孵化加速器項目對應(yīng)的土地使用權(quán)的面積
40,428.20平方米，建筑面積為52,820.32平方米。
截至 2024 年 9 月 30 日，基礎(chǔ)設(shè)施項目期末時點(diǎn)出租率為 72.49%，簽約率為 77.27%（簽約率在出
租率的基礎(chǔ)上考慮了已簽署租約但尚未起租的面積），加權(quán)平均剩余租期為 3.17 年，季度平均月末租金為
4.56 元/㎡/天，租金收繳率為 104.91%（包含客戶提前退租罰沒押金的收入）。
詳細(xì)經(jīng)營及財務(wù)數(shù)據(jù)詳見本基金最新披露的定期報告。
二、基金投資與凈值表現(xiàn)
（一）投資目標(biāo)與投資策略
請投資者閱讀《招募說明書》第十二部分了解詳細(xì)情況
投資目標(biāo) 本基金主要資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券并持有其全部份額，通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券、項目公司等特殊目的載體穿透取得基礎(chǔ)設(shè)施項目完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利?；鸸芾砣送ㄟ^主動運(yùn)營管理基礎(chǔ)設(shè)施項目，提高基礎(chǔ)設(shè)施項目運(yùn)營管理質(zhì)量，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，力求提升基礎(chǔ)設(shè)施項目的運(yùn)營收益水平，追求穩(wěn)定的收益分配及長期可持續(xù)的收益分配增長，并爭取提升基礎(chǔ)設(shè)施項目價值。
投資范圍 本基金主要投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券并持有其全部份額，通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券、項目公司等特殊目的載體穿透取得基礎(chǔ)設(shè)施項目完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利?；A(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券的投資比例不低于基金資產(chǎn)的80%（但因基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券估值變化、基礎(chǔ)設(shè)施項目出售、按照擴(kuò)募方案實(shí)施擴(kuò)募收購時收到擴(kuò)募資金但尚未完成基礎(chǔ)設(shè)施項目購入及中國證監(jiān)會認(rèn)可的其他因素致使基金投資比例不符合上述規(guī)定投資比例的不屬于違反投資比例限制）。除此之外本基金也可投資于債券、貨幣市場工具等金融工具。具體可投資品種等信息詳見法律文件的約定。
主要投資策略 1．基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運(yùn)營管理和投資策略 （1）初始基金資產(chǎn)投資策略 基金合同生效后，本基金將扣除相關(guān)預(yù)留費(fèi)用后的全部初始基金資產(chǎn)投資于建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)支持專項計劃資產(chǎn)支持證券并持有其全部份額。本基金通過該資產(chǎn)支持證券投資于項目公司，穿透取得項目公司持有的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)
利。 （2）基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營管理策略 本基金將按照法律法規(guī)規(guī)定和基金合同約定履行基礎(chǔ)設(shè)施項目運(yùn)營管理職責(zé)，積極主動運(yùn)營管理所投資的基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)，充分汲取聘請的運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)的專業(yè)管理經(jīng)驗，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，并通過主動管理提升基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)的市場價值。 （3）基金擴(kuò)募收購策略 本基金將積極而有選擇地收購符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度的優(yōu)質(zhì)園區(qū)類基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)。 （4）資產(chǎn)出售及處置策略 本基金的資產(chǎn)處置方式以向第三方協(xié)議轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)設(shè)施項目的股權(quán)或資產(chǎn)為主，基金管理人會根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)的投資運(yùn)營情況適時評估合適的投資退出機(jī)會，秉持持有人利益優(yōu)先的原則，尋求潛在買家，選擇最有利于本基金投資收益實(shí)現(xiàn)的買家報價方案，按照基金合同約定履行相關(guān)程序后，專業(yè)審慎地處置基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)。 2．其它投資策略詳見法律文件的約定
業(yè)績比較基準(zhǔn) 本基金暫不設(shè)立業(yè)績比較基準(zhǔn)
風(fēng)險收益特征 一般市場情況下，本基金預(yù)期風(fēng)險收益低于股票型基金，高于債券型基金、貨幣市場基金。 本基金在投資運(yùn)作、交易等環(huán)節(jié)的主要風(fēng)險包括與基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)的各項風(fēng)險因素、與專項計劃相關(guān)的各項風(fēng)險因素、與基礎(chǔ)設(shè)施項目相關(guān)的各項風(fēng)險因素、與交易安排相關(guān)的各項風(fēng)險因素及其他相關(guān)的各項風(fēng)險因素，具體詳見招募說明書第八部分“風(fēng)險揭示”。投資者應(yīng)充分了解本基金投資風(fēng)險及招募說明書所披露的風(fēng)險因素，審慎作出投資決定。
（二）投資組合資產(chǎn)配置圖表/區(qū)域配置圖表
注：截至日期2024年9月30日。上述投資組合資產(chǎn)配置圖表為除基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券之外的情況。本
基金通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券取得的基礎(chǔ)設(shè)施項目公司的運(yùn)營財務(wù)數(shù)據(jù)詳見定期報告。
（三）自基金合同生效以來/最近十年（孰短）基金每年的凈值增長率及與同期業(yè)績比較基準(zhǔn)的比較圖
暫無。
三、投資本基金涉及的費(fèi)用
（一）基金銷售相關(guān)費(fèi)用
以下費(fèi)用在認(rèn)購/申購/贖回基金過程中收取：
費(fèi)用類型 金額（M） 收費(fèi)方式/費(fèi)率 備注
認(rèn)購費(fèi) M＜100萬元 0.6% 公眾投資者
100萬元≤M＜300萬元 0.4% 公眾投資者
300萬元≤M＜500萬元 0.2% 公眾投資者
M≥500萬元 每筆1,000元 公眾投資者
注：場內(nèi)交易費(fèi)用以證券公司實(shí)際收取為準(zhǔn)；對于戰(zhàn)略投資者，無認(rèn)購費(fèi)用；對于網(wǎng)下投資者，認(rèn)購
費(fèi)為每筆1,000元；對于公眾投資者，場外份額認(rèn)購費(fèi)率如表所示，場內(nèi)份額認(rèn)購費(fèi)用參考場外份額認(rèn)購費(fèi)
用。
（二）基金運(yùn)作相關(guān)費(fèi)用
以下費(fèi)用將從基金資產(chǎn)中扣除：
費(fèi)用類別 收費(fèi)方式/年費(fèi)率或金額 收取方
管理費(fèi) 本基金的管理費(fèi)由基金的固定管理費(fèi)與基金的浮動管理費(fèi)組成。1．基金的固定管理費(fèi)：基金的固定管理費(fèi)采用以基金凈資產(chǎn)和項目運(yùn)營收入為基準(zhǔn)的雙基準(zhǔn)計費(fèi)模式。計算方法如下：H＝E1×0.24%÷當(dāng)年天數(shù)×基金在當(dāng)前季度存續(xù)的天數(shù)+E2。H為每季度應(yīng)計提的基金的固定管理費(fèi)。E1為計提日所在年度的上一自然年度基金年度報告中披露的基金凈資產(chǎn)。E2為當(dāng)個會計期間所對應(yīng)的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓項目運(yùn)營收入×10%+當(dāng)個會計期間所對應(yīng)的協(xié)同中心4號樓項目運(yùn)營收入×8.5%+當(dāng)個會計期間所對應(yīng)的孵化加速器項目運(yùn)營收入×10%。2．基金的浮動管理費(fèi)：根據(jù)當(dāng)年相應(yīng)的標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目運(yùn)營收入凈額超過當(dāng)年相應(yīng)的標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目運(yùn)營收入凈額目標(biāo)值的具體比例，相應(yīng)的基金的浮動管理費(fèi)=MAX[(當(dāng)年相應(yīng)的標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目運(yùn)營收入凈額-當(dāng)年相應(yīng)的標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目運(yùn)營收入凈額目標(biāo)值),0]×相應(yīng)的超額累進(jìn)比例。本基金的管理費(fèi)計算中E1、E2、標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目運(yùn)營收入凈額目標(biāo)值等指標(biāo)的特殊約定詳見法律文件。 基金管理人、銷售機(jī)構(gòu)和計劃管理人及運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)
托管費(fèi) 本基金托管費(fèi)包括基金托管人的托管費(fèi)和計劃托管人的托管費(fèi)，按本基金最新一期年度報告披露的基金凈資產(chǎn)的0.02%的年費(fèi)率計提。本基金 基金托管人
的托管費(fèi)詳見法律文件的約定。
審計費(fèi)用 250,000.00元 會計師事務(wù)所
信息披露費(fèi) 120,000.00元 規(guī)定披露報刊
其他費(fèi)用 本基金其他費(fèi)用詳見本基金合同或招募說明書費(fèi)用章節(jié)。 相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)
注：1、本基金交易證券、基金等產(chǎn)生的費(fèi)用和稅負(fù)，按實(shí)際發(fā)生額從基金資產(chǎn)扣除?；鸸芾砣?、計劃管
理人和外部管理機(jī)構(gòu)在本基金存續(xù)期間所產(chǎn)生的管理費(fèi)用由基金管理人通過基金管理費(fèi)統(tǒng)一從本基金財產(chǎn)
中列支，相關(guān)主體費(fèi)用的具體收支情況詳見定期報告。
2、審計費(fèi)用、信息披露費(fèi)、指數(shù)許可使用費(fèi)（若有）為基金整體承擔(dān)費(fèi)用，非單個份額類別費(fèi)用，且
年金額為預(yù)估值，最終實(shí)際金額以基金定期報告披露為準(zhǔn)。
四、風(fēng)險揭示與重要提示
（一）風(fēng)險揭示
本基金不提供任何保證。投資者可能損失投資本金。
投資有風(fēng)險，投資者購買基金時應(yīng)認(rèn)真閱讀本基金的《招募說明書》等銷售文件。
本基金在投資運(yùn)作、交易等環(huán)節(jié)的主要風(fēng)險包括與基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)的各項風(fēng)險因素、與專項計劃相
關(guān)的各項風(fēng)險因素、與基礎(chǔ)設(shè)施項目相關(guān)的各項風(fēng)險因素、與交易安排相關(guān)的各項風(fēng)險因素及其他相關(guān)的
各項風(fēng)險因素。其中：（1）與基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)的各項風(fēng)險因素包括但不限于管理風(fēng)險、集中投資風(fēng)險、
基金價格波動風(fēng)險、流動性風(fēng)險、新種類基金的投資風(fēng)險和創(chuàng)新風(fēng)險、對外借款相關(guān)風(fēng)險、稅收等政策調(diào)
整的風(fēng)險、基金管理人及基金托管人更換的風(fēng)險；（2）與專項計劃相關(guān)的各項風(fēng)險因素包括但不限于專項
計劃等特殊目的載體提前終止的風(fēng)險、專項計劃運(yùn)作風(fēng)險和賬戶管理風(fēng)險、資產(chǎn)支持證券管理人與資產(chǎn)支
持證券托管人盡責(zé)履約風(fēng)險、資產(chǎn)支持證券管理人喪失資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)資格的風(fēng)險、法律與政策環(huán)境改變的
風(fēng)險；（3）與基礎(chǔ)設(shè)施項目相關(guān)的各項風(fēng)險因素包括但不限于投資于產(chǎn)業(yè)園的一般性運(yùn)營風(fēng)險、產(chǎn)業(yè)園經(jīng)
營風(fēng)險（其中，本項目存在重要現(xiàn)金流提供方，其提供的現(xiàn)金流占基礎(chǔ)設(shè)施項目同一時期現(xiàn)金流總額的比
例較高，若重要現(xiàn)金流提供方出現(xiàn)退租、經(jīng)營情況陷入困境或拒絕履約等情形，可能會對基礎(chǔ)設(shè)施項目的
現(xiàn)金流及估值產(chǎn)生不利影響）、基礎(chǔ)設(shè)施項目改造相關(guān)的風(fēng)險、租賃合同未備案的風(fēng)險、土地使用權(quán)期限風(fēng)
險、關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險、市場風(fēng)險、估值與現(xiàn)金流預(yù)測風(fēng)險、利益沖突風(fēng)險（其中，本基金的原始權(quán)益人暨本
基金基礎(chǔ)設(shè)施項目的運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)在全國范圍內(nèi)持有及管理與本基金投資的基礎(chǔ)設(shè)施項目類似的資產(chǎn)，且
亦在標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)所在的中關(guān)村軟件園內(nèi)持有其他類似資產(chǎn)，與本基金投資的基礎(chǔ)設(shè)施項目可能
構(gòu)成同業(yè)競爭，進(jìn)而對基礎(chǔ)設(shè)施項目未來現(xiàn)金流及市場估值造成不利影響）、標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)暫未購
買保險的風(fēng)險、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)投保額無法覆蓋評估價值的風(fēng)險、意外事件及不可抗力給基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)造成
的風(fēng)險、基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)的市場化處置仍需履行相應(yīng)審批程序的風(fēng)險；（4）與交易安排相關(guān)的各項風(fēng)險
因素包括但不限于公募基金的要求或決定無法及時有效傳遞的風(fēng)險、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計及條款設(shè)置存在瑕疵的
風(fēng)險、部分租賃合同尚未完成換簽的風(fēng)險；（5）其他相關(guān)的各項風(fēng)險因素包括但不限于終止上市風(fēng)險、合
規(guī)及操作風(fēng)險、政策風(fēng)險、信用風(fēng)險、其他風(fēng)險。
（二）重要提示
本基金為基礎(chǔ)設(shè)施基金。采用“公募基金+基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，主要特點(diǎn)如下：其一，
基礎(chǔ)設(shè)施基金與投資于股票、債券、其他證券及其衍生品種的公開募集證券投資基金（以下簡稱“公募基金”）
具有不同的風(fēng)險收益特征，基礎(chǔ)設(shè)施基金80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，并持有其全部
份額，基金通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體持有基礎(chǔ)設(shè)施項目公司全部股權(quán)，通過資產(chǎn)支持證
券和項目公司等特殊目的載體取得基礎(chǔ)設(shè)施項目完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利。其二，基礎(chǔ)設(shè)施基金以獲取基礎(chǔ)
設(shè)施項目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。
其三，基礎(chǔ)設(shè)施基金采取封閉式運(yùn)作，不開放申購與贖回，在證券交易所上市，場外份額持有人需將基金
份額轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)才可賣出或申報預(yù)受要約。
中國證監(jiān)會對本基金募集的注冊，并不表明其對本基金的價值和收益作出實(shí)質(zhì)性判斷或保證，也不表
明投資于本基金沒有風(fēng)險。
基金管理人依照恪盡職守、誠實(shí)信用、謹(jǐn)慎勤勉的原則管理和運(yùn)用基金財產(chǎn)，但不保證基金一定盈利，
也不保證最低收益。
基金投資者自依基金合同取得基金份額，即成為基金份額持有人和基金合同的當(dāng)事人。
基金產(chǎn)品資料概要信息發(fā)生重大變更的，基金管理人將在三個工作日內(nèi)更新，其他信息發(fā)生變更的，
基金管理人每年更新一次。因此，本文件內(nèi)容相比基金的實(shí)際情況可能存在一定的滯后，如需及時、準(zhǔn)確
獲取基金的相關(guān)信息，敬請同時關(guān)注基金管理人發(fā)布的相關(guān)臨時公告等。
五、其他資料查詢方式
以下資料詳見基金管理人官方網(wǎng)站［www.ccbfund.cn］［客服電話：400-81-95533］
● 基金合同、托管協(xié)議、招募說明書
● 詢價公告、基金份額發(fā)售公告
● 基金份額上市交易公告書
● 定期報告，包括基金季度報告、中期報告和年度報告
● 基金銷售機(jī)構(gòu)及聯(lián)系方式
● 其他重要資料
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